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Ferienhauskauf in den Niederlanden

... gute Vorbereitung ist alles

Leitfaden: Kauf eines Ferienhauses in den Niederlanden

1. Vorbereitung und Suche
Zweck des Objekts: Prüfen Sie, ob das Objekt zur geplanten Nutzung geeignet ist (Dauerwohnen oder Feriennutzung). In Küstenregionen und Ferienparks gibt es oft Nutzungsbeschränkungen. (z. B. nur bis zu 28 Tage Vermietung in Dorfkernen!)
 - In einigen Gemeinden kann eine Genehmigung für die Vermietung erforderlich sein.
Finanzierung:
- Finanzierung über deutsche Banken
Deutsche Banken sind oft zurückhaltend bei der Finanzierung von Auslandsimmobilien oder bieten weniger attraktive Konditionen.
Bereits bezahltes Wohneigentum in Deutschland kann die Finanzierung erleichtern und dient häufig als zusätzliche Sicherheit.
- Finanzierung über niederländische Banken
Niederländische Banken vergeben grundsätzlich Hypotheken an Ausländer, finanzieren jedoch bevorzugt, wenn Wohneigentum in den Niederlanden vorhanden ist.
Eine niederländische BSN-Nummer (Burgerservicenummer) ist für die Finanzierung erforderlich.
Allgemeine Hinweise
Vergleich: Konditionen deutscher und niederländischer Banken sollten sorgfältig verglichen werden.
Dokumentation: Bereiten Sie Einkommensnachweise, Steuererklärungen und Kontoauszüge umfassend vor.
Empfehlung
Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken gründlich und verhandeln Sie, um die beste Finanzierungslösung zu finden.
2. Verhandlungen und Kaufvertrag
Maklervertrag: In den Niederlanden wird der Kaufvertrag häufig in Anwesenheit des Maklers unterschrieben. Der "Voorlopig Koopcontract" - nicht vorläufig, sondern rechtsverbindlich -  enthält alle wesentlichen Bedingungen. Bedenkzeit: Nach Unterzeichnung des Vertrags haben Käufer drei Tage Zeit, ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurückzutreten.
Der Kaufvertrag wird in den Niederlanden als „Koopakte“ bezeichnet.
Anzahlung: Üblich ist eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises, die oft bereits im Kaufvertrag festgelegt wird.
3. Notarielle Abwicklung (Berurkundung)
Der endgültige Kaufvertrag wird später beim Notar durch die Unterzeichnung der Transporturkunde (Leveringsakte) abgeschlossen und ins Grundbuch eingetragen.
- Akte van levering: Die Eigentumsübertragung erfolgt durch die notarielle Lieferungsurkunde (Akte van levering). Diese wird von beiden Parteien vor einem niederländischen Notar unterzeichnet.
- Eintragung ins Grundbuch: Der Notar beantragt die Grundbucheintragung, die den rechtlichen Eigentumsübergang abschließt.
- Zahlung: Der Kaufpreis sowie alle Nebenkosten werden über das Treuhandkonto des Notars abgewickelt. Erst nach vollständiger Zahlung erfolgt die Grundbucheintragung. Der Notar prüft, ob das Objekt lastenfrei ist.
4. Kosten, Steuern und Gebühren
- Kaufnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer: Derzeit 10,4%, es wird diskutiert, diese auf 8% zu senken.
- Notarkosten: 1 - 2% des Kaufpreises.
- Maklergebühren: Bis zu 2% zzgl. USt., zu zahlen (üblicherweise)/ vom Auftraggeber.
- Die gesamten Erwerbsnebenkosten können bis zu 15% des Kaufpreises betragen.
- „k.k.“-Regelung: „Kosten koper“ (Kosten des Käufers) bedeutet, dass die Nebenkosten vom Käufer getragen werden. (siehe Makler)
- Betriebskosten:
• Grundsteuer (Onroerendezaakbelasting, OZB): Diese Steuer wird jährlich auf Grundlage des geschätzten Immobilienwerts erhoben und variiert je nach Gemeinde.
• Müllabfuhr- und Wassergebühren: Diese Gebühren hängen von der jeweiligen Gemeinde ab. In Ferienparks können sie Teil der allgemeinen Servicekosten sein.
• Energiekosten (Strom, Gas): Die Kosten für Strom, Gas oder alternative Heizmethoden hängen vom Verbrauch, den jeweiligen Anbietern und dem Energieeffizienzgrad der Immobilie ab. Diese können insbesondere bei häufiger Nutzung oder Vermietung des Ferienhauses erheblich sein.
• Wasserkosten: Wassergebühren werden basierend auf dem Verbrauch berechnet. Einige Ferienparks enthalten diese Gebühren in den Servicekosten, bei eigenständigen Ferienhäusern müssen sie separat abgerechnet werden.
• Versicherungen: Eine Gebäude- und Hausratversicherung wird dringend empfohlen, ist aber gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Prämien richten sich nach Faktoren wie Standort, Bausubstanz und Ausstattung der Immobilie.
• Wartungsverträge (optional): Es können zusätzliche Wartungsverträge für Heizungen, Elektroinstallationen oder andere haustechnische Anlagen abgeschlossen werden.
Besonderheit Nutzung: Achtung - Einige Gemeinden haben für Immobilien in Ortskernen eine maximale Anzahl von Tagen pro Jahr festgelegt, an denen das Ferienhaus vermietet werden darf.
Besonderheit Erbpacht (Erfpacht): 
In den Niederlanden gibt es viele Immobilien, die sich auf Erbpachtland befinden. Dabei bleibt das Grundstück im Eigentum der Gemeinde oder eines privaten Erbpachtgebers. Für die Nutzung des Grundstücks ist eine jährliche Erbpachtgebühr zu entrichten. Die Vertragsbedingungen und Laufzeit können variieren, daher ist eine genaue Prüfung ratsam.
Besonderheit Ferienparks: Erheben in der Regel monatliche oder jährliche Servicegebühren für die Pflege und Instandhaltung gemeinschaftlicher Einrichtungen (wie Pools, Grünanlagen, Spielplätze etc.). Diese können zwischen 1.000 und 5.000 Euro pro Jahr liegen. Nebenkosten wie Energie, Steuern und Gebühren der Gemeinde kommen hinzu.
Parkkosten: Bei Immobilien in Ferienparks können zusätzliche Gebühren für Infrastruktur, Verwaltung und Instandhaltung anfallen.
Nutzungsbeschränkungen: Viele Ferienparks schreiben eine Vermietungspflicht vor und schränken die Eigennutzung auf eine reduzierte Anzahl von Tage und/oder Jahreszeiten ein.
- Instandhaltung/Wartung
Wartung: Ferienhäuser, insbesondere in Küstennähe, benötigen regelmäßige Wartungsarbeiten, um Schäden durch Wetterbedingungen (Wind, Feuchtigkeit, Salzwasser) zu verhindern.
Reparaturen: Neben der regelmäßigen Wartung sind Reparaturen notwendig, die unerwartet auftreten können. Dazu zählen:
Reparaturen an Heizungs- und Klimaanlagen
Austausch von Fenstern und Türen
Sanitärreparaturen (Wasserleitungen, Abflüsse)
Reparaturen an Elektroinstallationen
Gartenpflege: Die Pflege von Außenanlagen (Rasen, Hecken, Bäume) kann durch externe Dienstleister erfolgen. Diese Kosten variieren, wobei in Ferienparks die Gartenpflege oft in den Servicegebühren enthalten ist.
Notfallreparaturen: Für plötzliche und dringende Reparaturen (wie ein Wasserschäden oder defekte Elektrik) sollten Rücklagen gebildet werden.
5. Finanzierung
Wird die Ferienimmobilie finanziert, fallen üblicherweise neben den Zins-/ und Tilgungskosten zusätzliche Kosten für den Hypothekenvertrag, Hypothekenberatung und die Registrierung im Grundbuch an.
6. Eigentümervereinigung („Vereniging van Eigenaren - VvE“)
- Pflichtmitgliedschaft: Beim Kauf in einem Ferienpark oder Mehrfamilienhaus wird man im Normalfall automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft.
- Rechte und Pflichten: Informieren Sie sich vorab über mögliche Einschränkungen (z. B. Vermietungsverpflichtungen) und die Kosten für gemeinsame Einrichtungen und Infrastruktur.
7. Versicherungen
- Pflicht oder freiwillig? Es besteht keine gesetzliche Versicherungspflicht für Ferienhäuser in den Niederlanden. Eine Gebäudeversicherung ist jedoch dringend zu empfehlen und muss spätestens zur notariellen Übertragung aktiv sein, da bestehende Versicherungen des Verkäufers erlöschen.
8. Übergabe und Registrierung
- Versicherungsschutz: Eine vorläufige Deckungszusage sollte am Tag der notariellen Übertragung vorliegen.
- Steuernummer: Ausländische Käufer müssen sich im Register für Nicht-Einwohner (RNI) eintragen lassen, um eine niederländische Steuernummer zu erhalten.
9. Laufende Kosten und Verpflichtungen
- Steuern: Neben der Grunderwerbsteuer fallen jährliche Abgaben (Belastingen/Steuern) und Gemeindeabgaben/Heffingen) an, darunter Grundsteuer (OZB), Müll- und Abwassergebühren sowie ggf. eine Touristensteuer.
- Unterhaltskosten: Planen Sie zusätzliche Ausgaben für Instandhaltung, besonders in Ferienparks mit gemeinschaftlichen Einrichtungen.
- Vermietung: Bei Neubauten mit Mehrwertsteuer (21%) können diese Kosten als Vorsteuer geltend gemacht werden, sofern eine Vermietung über zehn Jahre beabsichtigt ist. Änderungen in der Nutzung können Rückforderungen auslösen. (Steuerberater fragen!)
- Umsatzsteuer: Bei der Vermietung eines Ferienhaus/Wohnung kann Umsatzsteuer anfallen (Steuerberater fragen!)
10. Rendite
Nutzen Sie zur Berechnung einer möglichen Rendite unsere Renditerechner
11. Steuerliche Aspekte bei Vermietung und Verkauf
 - Vermietung und steuerliche Aspekte
 - Steuern beim Verkauf
Die steuerliche Komponente bei der Vermietung und Verkauf einer Ferienimmobilie  sollte bereits vor dem Kaufvertragsabschluss in die Gesamtbetrachtung mit einbezogen werden. (Expertenrat vom Steuerberater einholen)

Zusammenfassung
Der Kauf eines Ferienhauses in den Niederlanden kann eine lohnende Investition sein, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung. Neben dem Kaufpreis müssen zahlreiche Nebenkosten, steuerliche Aspekte und rechtliche Bestimmungen berücksichtigt werden. Besonders wichtig ist die Prüfung der Nutzungsvorschriften und möglicher Erbpachtverhältnisse. Wer eine Vermietung plant, sollte sich über Steuerregelungen und behördliche Anforderungen informieren.
Die Einbeziehung von Fachleuten (Notar, Steuerberater, Makler) ist angeraten, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und unvorhergesehene Kosten zu vermeiden - insbesondere wenn man mit dem niederländischen Rechtssystem nicht vertraut ist.
Keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben

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